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Dachsanierung – Rückkehr zur Bestform

Maßnahmen, Kosten und Vorschriften für die Neugestaltung Ihres Daches im Überblick

Es schützt nicht vor Wind und Wetter, sondern zählt auch zu den langlebigsten Bestandteilen eines Hauses: Im Idealfall kann ein Dach jahrzehntelang ohne größere Reparaturmaßnahmen stabil, dicht und schön bleiben. Allerdings empfehlen Zimmermeister, Dächer spätestens alle 50 Jahre grundständig zu sanieren. Je nach Material, Dachneigung und Witterung kann der Zeitpunkt für eine umfassende Neugestaltung der Dachfläche und des Dachstocks aber auch schon deutlich früher erreicht sein.

Doch welche Maßnahmen umfasst eine Dachsanierung, wie hoch sind die Kosten – und welche gesetzlichen Vorgaben müssen bei den Umbauarbeiten am Dach auf jeden Fall bedacht werden? Wir haben die wichtigsten Informationen kompakt für Sie zusammengestellt.

Was ist eine Dachsanierung – und wann ist sie notwendig?

Als Dachsanierung wird die umfassende Neugestaltung und Aufwertung eines Dachs bezeichnet. Die Gründe und Zielsetzungen für die Umbauarbeiten können dabei ganz verschieden ausfallen. So kann die Sanierung einerseits die Dichtheit, Stabilität und Optik, anderseits aber auch die Energieeffizienz des gesamten Immobilie verbessern. Gleichzeitig kann eine Dachsanierung aber auch dazu dienen, das Dachgeschoss zu Wohnraum auszubauen oder gesundheitsschädliche Stoffe wie Asbestzement, alte Dämmmaterialien oder Holzschutzmittel zu entfernen.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist die Dachsanierung sogar unumgänglich. Ist die Funktionsfähigkeit des Daches aufgrund von Materialermüdung oder infolge von Schäden gefährdet, führt beispielsweise kein Weg an ihr vorbei. Dies ist auch dann der Fall, wenn z.B. unlängst eine Fassadendämmung vorgenommen wurde und nun die Dachüberstände nicht mehr groß genug sind, um die Wände darunter vor Niederschlag zu schützen.

Welche Maßnahmen umfasst eine Dachsanierung?

Unter dem Sammelbegriff der Dachsanierung wird eine Vielzahl unterschiedlichster Instandsetzungsmaßnahmen zusammengefasst. Welche Arbeiten notwendig sind, kommt auf Zustand, Alter und Nutzung der einzelnen Immobilie an. Zu den am häufigsten durchgeführten Sanierungsarbeiten zählen:

  • Neueindeckung des Daches
  • Asbestzement-Entfernung
  • Windsogsicherung
  • Dämmung von Dach und Dachgeschoss
  • Erneuerung des Dachstuhls
  • Anpassung der Dachüberstände
  • Schutz des Daches vor Schimmel und „Schwitzwasser“
  • Einbau oder Austausch von Dachfenstern und/oder Dachgauben
  • Austausch von Schornstein, Regenrinnen und/oder Schneefanggittern
  • Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnraum
  • Montage von Photovoltaik- oder Solaranlagen

Wann genügt eine Reparatur?

Ist das Dach voll funktionsfähig und entspricht den rechtlichen Vorschriften, muss es nicht von Grund auf saniert werden. Im Fall kleinerer Schäden genügt zumeist eine punktuelle Reparatur. In der Summe erweisen sich kleine, über die Jahre verteilte Reparaturarbeiten oftmals als deutlich günstiger als eine umfassende Sanierung. Daher empfiehlt sich ein regelmäßiger Dachcheck als eine Art TÜV für Ihr Dach.

Um die Kosten übersichtlich zu halten, ist es dabei besonders ratsam, auch kleinere Ausbesserungsarbeiten nicht allzu lange aufzuschieben. Andernfalls können sich die Schäden vergrößern – was insbesondere für die Instandhaltung älterer Dächer gravierende Folgen haben kann: Werden mehr als 10% der Dachfläche saniert, sind Eigentümer dazu verpflichtet, das gesamte Dach gemäß der Energie-Einsparverordnung (kurz: EnEV) zu sanieren. Ein Dach durch regelmäßige Reparaturen in konstant gutem Zustand zu halten, schützt daher nicht nur die Bausubstanz, sondern rentiert sich langfristig auch mit Blick auf die laufenden Kosten für Ihre Immobilie.

Unter welchen Voraussetzungen lohnt sich eine Dachsanierung?

Auch wenn keine Situation vorliegt, die eine Dachsanierung unumgänglich macht, kann es sich durchaus lohnen, einen umfangreichen Umbau am Dach in Betracht zu ziehen. Einerseits können Sie durch die Verbesserung des Wärmeschutzes in erheblichem Umfang Heizkosten sparen. Andererseits können Sie unter dem Dach aber auch neuen Wohnraum schaffen, den Sie entweder selbst nutzen oder vermieten können.

Auch vor dem Anbringen von Photovoltaik- oder Solaranlagen sollten Sie das Dach noch einmal reparieren oder gleich gründlich sanieren lassen. Sind die Photovoltaik- bzw. Solarpaneele erst einmal montiert, müssen sie schließlich auch für kleine Ausbesserungsarbeiten am Dach darunter wieder abmontiert werden – was die Reparaturkosten entsprechend ansteigen lässt.

Das gilt es bei einer Dachsanierung zu beachten

Damit die Dachsanierung sowohl effizient als auch zeitnah umgesetzt werden kann, gibt es zweierlei zu beachten. Mit den Sanierungsarbeiten sollten Sie ausschließlich Fachunternehmen eauftragen, denn je nach Bauart und Zustand muss für jedes Haus eine individuelle Lösung erarbeitet werden. Indem Sie sich von der Planung bis zur Umsetzung professionelle Unterstützung sichern, halten Sie Aufwand und Kosten so gering wie möglich. Seriöse Anbieter erkennen Sie daran, dass sie genau planen, bevor sie mit der Sanierung beginnen, und Ihnen vor allem kein „Ad-hoc-Angebot“ unterbreiten. Werden unangekündigt Handwerker bei Ihnen vorstellig, die Ihnen erklären, dass Ihr Dach dringend saniert werden muss, sie aber glücklicherweise direkt mit den Arbeiten anfangen können, sollten Sie äußerste Vorsicht walten lassen. Leider kommt es immer wieder zu Betrugsfällen, in denen kostspielige, ungeplante Sanierungsarbeiten in unzulänglicher Qualität durchgeführt werden, die Bauherren anschließend aber niemanden belangen können, weil das hausierende Unternehmen anschließend nicht mehr auffindbar ist. Wenden Sie sich an eine Zimmerei, die in ihrer Nähe ansässig ist, können Sie sich sicher sein, stets einen Ansprechpartner zu haben.

Darüber hinaus sollten Sie stets auch die Jahreszeit und die Witterungsverhältnisse in Ihre Pläne mit einbeziehen. In der Regel muss das Dach im Verlauf der Sanierung abgedeckt werden. Dabei kann es von Vorteil sein, die Arbeiten in einzelne Abschnitte zu unterteilen. Wird immer nur ein Teil der Dachfläche abgedeckt, können weder Regen noch Sturm und Schnee, Schäden am offenliegenden Dachstuhl anrichten.

Welche Vorschriften und Gesetze gelten für Dachsanierungen?

Umfang und Ablauf einer Dachsanierung werden durch verschiedene gesetzliche Vorgaben geregelt. So schreibt etwa die EnEV aus dem Jahr 2014 eine Sanierungspflicht für Bestandsimmobilien vor. Wird ein Gebäude vier oder mehr Monate im Jahr beheizt, muss die oberste Geschossdecke oder wahlweise das Dach gedämmt sein. Ist dies nicht der Fall, sind Eigentümer dazu verpflichtet, den baulichen Wärmeschutz entsprechend nachzurüsten.

Werden mehr als 10% der Dachfläche saniert, muss gemäß dieser Verordnung im gleichen Zug das gesamte Dach an die Vorgaben der EnEV angepasst werden. Das bedeutet zumeist den Einbau einer Dämmung. Wird ein Gebäude vier oder mehr Monate im Jahr beheizt, muss entweder die an den unbeheizten Dachboden grenzende Geschossdecke oder wahlweise das Dach so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient, der sogenannte U-Wert, des Daches bei maximal 0,24 W/m²K liegt. Das bedeutet, dass pro Quadratmeter Dachfläche bei einem konstanten Temperaturunterschied von einem Grad nur 0,24 Watt Wärmeleistung verloren gehen dürfen. Je niedriger der U-Wert, desto stärker isoliert ist das Dach.

Tragen Sie sich mit dem Gedanken an den Kauf eines älteren Hauses, sollten Sie daher vor Vertragsabschluss unbedingt den Zustand des Daches und auch der obersten Geschossdecke in Augenschein nehmen. Fehlt es an Dämmung, kommen zum eigentlichen Kaufpreis der Immobilie, auf kurz oder lang die Sanierungskosten für das Dach hinzu.

Wollen Sie Ihr Dach nicht nur in seiner Funktion, sondern auch in Bezug auf die Optik oder Form neu gestalten, lohnt sich zudem ein Blick in den Bebauungsplan. Diesen können Sie bei der Gemeindeverwaltung kostenlos einsehen. Hier finden Sie u.a. Angaben zu den für Ihr Gebiet zulässigen Dachformen. Besteht für den Standort Ihrer Immobilie kein Bebauungsplan, greift stattdessen §34 des Baugesetzbuchs: Um ein harmonisches Gesamtbild zu gewährleisten, muss der gewählte Stil in diesem Fall zur umgebenden Bebauung passen, zum sogenannten Ortsbild.

Was kostet eine Dachsanierung?

Über den Preis für eine Dachsanierung bestimmen die einzelnen Maßnahmen, die im konkreten Einzelfall notwendig sind. Pro Quadratmeter sanierter Dachfläche können die Kosten daher zwischen 50 bis zu 500 Euro variieren. Am günstigen Ende des Spektrums befinden sich dabei lediglich die Erneuerung der Dachdämmung, kleinere Reparaturarbeiten und auch das Neueindecken des Daches. Kostenintensiver fallen hingegen alle Maßnahmen aus, die tragende Strukturen austauschen oder die zusätzlich zur eigentlichen Sanierung neu eingebaut werden. Dazu zählen zum Beispiel ein Dachgarten, Dachflächenfenster, Solaranlagen oder die Vergrößerung der Dachüberstände.

Bis zu 20 % der Kosten für die Handwerker können Sie allerdings von der Steuer absetzen. Die Materialkosten für die Sanierung tragen Sie zwar nach wie vor selbst, doch können Sie die Ausführung der Sanierungsarbeiten bis zu einer Höhe von 1.200 Euro pro Jahr steuerlich geltend machen. Um die entsprechenden Handwerker-Rechnungen problemlos in Ihre Steuererklärung einpflegen zu können, sollten Sie allerdings darauf achten, diese nie in bar, sondern stets per Überweisung zu begleichen.

Welche Förderungen und Zuschüsse gibt es?

Dachsanierungen können in Deutschland unter zwei verschiedenen Bedingungen finanziell gefördert werden: Entweder Sie verbessern durch den Umbau die Energieeffizienz der Immobilie – oder Sie schaffen unter Ihrem Dach dringend notwendigen Wohnraum für ein Ballungszentrum, in dem Mietnotstand herrscht. Insbesondere die KfW unterstützt Dachsanierungen entweder durch Zuschüsse oder durch Kredite mit besonders günstigen Konditionen und niedrigem Zinssatz. Gefördert werden hierbei die Dämmung (auch in Kombination mit dem Neueindecken des Daches) und der Austausch alter Dachfenster gegen moderne, besser gedämmte Modelle.

Um die Kosten für eine Dachsanierung zu reduzieren, können Sie aber auch Unterstützung durch lokale Förderprogramme beantragen. Innerhalb Deutschlands existiert eine Vielzahl regional ausgeschriebener Förderungen und Zuschüsse. Diese sind allerdings nicht immer leicht zu finden und stellen zumeist auch sehr eng gesteckte Anforderungen an die unterstützten Sanierungsarbeiten. Suchen Sie daher nicht nur das Gespräch mit Handwerkern, sondern erkundigen Sie sich auch bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie bei den Experten der L-Bank nach weiteren Optionen. Fachkundige Beratung rund um das Thema der energetischen Sanierung bieten außerdem Energieberater. Häufig sind auch spezialisierte Bankmitarbeiter über die Fördermöglichkeiten gut informiert.

Beratung und Unterstützung für Ihre Dachsanierung

Dachsanierungen stellen nicht nur hohe Anforderungen an die Kompetenz der Handwerker, sondern unterliegen auch strengen rechtlichen Vorgaben. Optimale Beratung finden Sie daher bei Handwerksbetrieben, die sowohl in Ihrer Region ansässig als auch Mitglied der Zimmerei-Innung Ihres Bundeslandes sind. Die Innungen informieren ihre Mitglieder regelmäßig über technische Neuerungen sowie eventuelle Änderungen der Gesetzeslage. Indem Sie sich an einen Innungsbetrieb aus der Region wenden, stellen Sie also sicher, dass Qualität und Ausführung der Sanierungsarbeiten höchsten Ansprüchen genügen und Sie lange Freude am Ergebnis haben.

Darüber hinaus können Sie mit den Handwerkern vor Beginn der Sanierungsarbeiten einen Vorab-Termin vor Ort vereinbaren. Dabei verschaffen sich die Experten einen sorgfältigen Überblick über die Sachlage und gleichzeitig erhalten Sie als Auftraggeber Gelegenheit, Ihre Wünsche, Zielsetzungen und auch das Budget zu besprechen sowie Beratung zu eventuellen Fördermöglichkeiten einzuholen. Meist genügt Ihr Zimmermeister als einziger oder Hauptansprechpartner für Sie. Er koordiniert vom Gerüstbau über Spenglerarbeiten und eventuelle weitere Gewerke Ihr gesamtes Dachsanierungsprojekt.

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