© peterschreiber.media / Adobe Stock Die neue Pflicht zur energetischen Sanierung
Was das Gebäudeenergiegesetz (GEG) für Umbau und Sanierung von Bestandsimmobilien für Bauherren und Eigentümer bedeutet
Am 1. November 2020 trat das neue Gebäudeenergiegesetz (kurz: GEG) in Kraft. In ihm laufen seitdem alle Vorschriften für energieeffizientes Bauen und Sanieren in Deutschland zusammen. Während die Anforderungen an Neubauten weitestgehend gleichgeblieben sind, bringt die Umstellung auf das GEG für Bestandsimmobilien in ganz Deutschland jedoch eine Austausch- und Nachrüstpflicht mit. Was das in der Praxis bedeutet? Das zeigen wir Ihnen in diesem Artikel.
Lesen Sie hier, für welche Immobilien die Austausch- und Nachrüstpflicht nach dem GEG gilt, wann die Modernisierungsfrist einsetzt und warum es sich bei Arbeiten an der Gebäudehülle ab sofort doppelt rentieren kann, anstelle einzelner Maßnahmen direkt eine umfassende energetische Sanierung in Betracht zu ziehen.
Was verändert das neue Gebäudeenergiegesetz?
Bund und Länder haben sich schon vor vielen Jahren zum Ziel gesetzt, die allgemeinen Standards für Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland zu verbessern – insbesondere in Bezug auf den Energieverbrauch der Gebäude. Um energieeffizientes Bauen und Sanieren sowohl einfacher als auch attraktiver zu gestalten, wurde daher in den vergangenen Jahren einiges umstrukturiert. Neben der Zusammenführung der Förderprogramme von KfW und BAFA in der neuen Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude spielt dabei auch die Einführung des GEG eine wichtige Rolle.
Inhaltlich bringt das Gebäudeenergiegesetz in seiner aktuellen Form nur wenig Neues. Das ist aber genau so gewollt: Dem Gesetzgeber ging es der Einführung des GEG vor allem darum, die Vorschriften einheitlicher und übersichtlicher zu gestalten. Bis November 2020 waren die Richtlinien und Grenzwerte, die Bauherren und auch Experten aus der Baubranche jetzt im GEG nachschlagen können, nämlich auf insgesamt drei separate Gesetze verteilt – auf die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG).
Im GEG laufen nun also alle Vorschriften rund um energieeffizientes Bauen und Sanieren in Deutschland zusammen: Von der Wärmedämmung über Heizung und Klimaanlage bis hin zur verpflichtenden Nutzung erneuerbarer Energien finden Sie hier alle Anforderungen, die Neubauprojekte und energetische Sanierungen erfüllen müssen.
Austausch- und Nachrüstpflicht für Bestandsimmobilien
Unter den wenigen Neuerungen, die das GEG mit sich bringt, erweist sich die Austausch- und Nachrüstpflicht eine der wichtigsten – zumindest für die Eigentümer von Bestandsimmobilien. Wer der Modernisierungspflicht nicht innerhalb der dafür vorgesehenen Frist von zwei Jahren nachkommt, riskiert nämlich ein sattes Bußgeld: Bis zu 50.000 Euro können für das Versäumnis fällig werden.
Die gute Nachricht? Die Austausch- und Nachrüstpflicht zielt vor allem darauf ab, die Energieeffizienz älterer Gebäude zu verbessern, die teils noch ohne ausreichende Wärmedämmung am Dach errichtet oder mit schwachen Heizkesseln ausgestattet wurden. Da Neubauten schon vor Einführung des GEG den Anforderungen der EnEV entsprechen mussten, besteht für Immobilien, die innerhalb der vergangenen zehn Jahre gebaut wurden, nur selten akuter Modernisierungsbedarf.
Hinzu kommt, dass die Modernisierungspflicht nach dem GEG ausschließlich Ein- und Zweifamilienhäuser betrifft – und auch längst nicht alle. Wer sein Haus vor 2002 gebaut und seitdem selbst bewohnt hat, ist von der Modernisierungspflicht nach dem GEG ausgenommen: Für diese Ein- und Zweifamilienhäuser wird die energetische Sanierung erst dann verpflichtend, wenn sie das nächste Mal den Eigentümer wechseln.
Bis wann muss die Modernisierung abgeschlossen sein?
Der im GEG vorgeschriebenen Austausch- und Nachrüstpflicht müssen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren nachkommen. Wann diese Frist beginnt, hängt allerdings davon ab, wann die betreffende Immobilie zuletzt den Besitzer gewechselt hat. Für alle Eigentümer, die ihr Haus nach dem 1. November 2020 erworben haben, beginnt die Frist an dem Tag, an dem die Immobilie offiziell in ihren Besitz überging.
Doch Vorsicht: Nicht nur der Kauf einer Immobilie aktiviert die Modernisierungspflicht! Auch wer eine sanierungspflichtige Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, ist verpflichtet, diese innerhalb von zwei Jahren nach Annahme des Erbes bzw. der Schenkung den Vorgaben des GEG entsprechend zu modernisieren.
Energetische Sanierung von Bestandsimmobilien: Welche Modernisierungen schreibt das GEG vor?
Bestandsimmobilien, die der Austausch- und Nachrüstpflicht nach dem GEG unterliegen, müssen in dreifacher Hinsicht modernisiert werden. Erstens gilt es, alle Warmwasser- und Heizungsrohre, die durch unbeheizte Räume verlaufen, angemessen zu dämmen, um den Energieverlust entlang der Leitung zu minimieren. Zweitens müssen alle Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, gegen zeitgemäße, energieeffiziente Modelle ausgetauscht werden. Ausgenommen von dieser Regel sind allerdings Niedrigenergie- und Brennwertkessel: Da diese bereits sehr effizient mit ihren Brennstoffen umgehen, dürfen sie auch erhalten bleiben, wenn sie älter als 30 Jahre sind.
Ist der Dachraum unbeheizt, muss außerdem – drittens – entweder die Dachdämmung oder die Dämmung der obersten Geschossdecke den Standards des GEG entsprechen. Für Eigentümer, die diese energetische Sanierung am Dachraum umsetzen müssen, stellt sich dabei allerdings oft die Frage, welche der beiden zulässigen Lösungen sich auf lange Sicht als bessere Investition erweisen wird. Obwohl sich die Dachbodendämmung schnell und kostengünstig umsetzen lässt, kann es sich durchaus lohnen, diesen Zwischenschritt zu überspringen und gleich zur energetischen Sanierung der Dachfläche überzugehen: Soll das Dachgeschoss in naher Zukunft zu beheiztem Wohnraum ausgebaut werden, ist Dachdämmung nach GEG-Standards ohnehin unumgänglich.
Warum sich fachkundige Beratung auch bei freiwilligen Sanierungs- und Umbauarbeiten lohnt
Für die Sanierung von Bestandsgebäuden gelten ab November 2020 auch dann die Vorgaben des GEG, wenn sich die Eigentümer freiwillig dazu entscheiden, ihre Immobilie zu modernisieren. Damit kleinere Ausbesserungsarbeiten wie beispielsweise die punktuelle Fassadenreparatur nach einem Unwetter nicht zu großen Sanierungsprojekten ausufern, gilt jedoch eine Bagatellgrenze: Erst wenn mehr als 10 Prozent der gesamten Gebäudeaußenfläche von den Umbauarbeiten betroffen sind, muss der Wärmedurchgangskoeffizient – der sogenannte U-Wert – der Außenhülle anschließend unter dem im GEG vorgeschriebenen Höchstwert liegen.
Sollten Sie Sanierungsarbeiten oder gar einen Umbau planen, ist es daher ratsam, im Vorfeld genau zu prüfen, ob das GEG im jeweiligen Fall greift oder nicht. Als Experten für Arbeiten an Dach und Dämmung, Fenstern und Fassade können die Holzbauprofis Ihres Vertrauens Sie bei der Ermittlung des Sanierungsbedarfs individuell unterstützen. Gleichzeitig erweist sich die sachkundige Beratung durch einen Zimmereifachbetrieb aber auch aus einem zweiten Grund als sinnvoll: Die Experten können Ihnen ebenfalls dabei helfen, die Rentabilität einzelner Baumaßnahmen gegen ein umfassendes Sanierungspaket abzuwägen.
Überschreiten die zwingend erforderlichen Arbeiten die Bagatellgrenze, kann es sich nämlich rentieren, weitere Umbau- oder Sanierungspläne vorzuziehen. So können Bauherren beispielsweise den Einbau neuer Dachfenster mit der Erneuerung der Dachdämmung oder die Montage einer neuen Holzfassade mit dem Einbau eines Wärmeverbundsystems kombinieren. Wenn sich die Holzbau-Experten Ihres Vertrauens Dach oder Fassade nur einmal vornehmen müssen, spart das nicht nur Zeit, sondern auch Kosten – und wenn Sie die Modernisierungsarbeiten zeitnah in Angriff nehmen, können Sie dafür nicht nur Fördergelder, sondern sogar Steuerermäßigungen in Anspruch nehmen.
